导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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