饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(bi北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日āo)准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日shì)场监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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