一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息在房产(chǎn)圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什(shén)么(me)这么(me)重要？首(shǒu)先二(èr)手(shǒu)房指导价被称(chēng)为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一个还在(zài)“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策的城市，最后深圳是房价(jià)前(qián)三的(de)核心(xīn)城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举(jǔ)一(yī)动都具有风向标意(yì)义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利(lì)于深圳二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调(diào)控”退出(chū)？

　　昨天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式(shì)结束。传言(yán)称：二(èr)手房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳多(duō)家大行(xíng)表示“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目前仍按参考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还需要持续的(de)关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本(běn)次(cì)政策(cè)大概率为(wèi)真，更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)银(yín)行贷款等领域按照(zhào)新的规则进(jìn)行，但不会(huì)出(chū)台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价横空(kōng)出世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气公(gōng)布了全市(shì)3595个小区的参考价，很多(duō)南山(shān)、福(fú)田、宝安中心区的高(gāo)价(jià)盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得(dé)厉害，但经历(lì)了这两年(nián)的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥(shá)叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果(guǒ)指导(dǎo)价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首(是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗shǒu)付(fù)3成(chéng)210万(wàn)，加(jiā)上(shàng)需要(yào)全款(kuǎn)支付的部(bù)分，实际(jì)首付去到了510万(wàn)，相当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二手房参考(kǎo)价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广(guǎng)州等10多个(gè)城市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也(yě)确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据(jù)安居客的(de)统计(jì)，实施二手房指导价(jià)的(de)10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响，二(èr)手房更是惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近(jìn)二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成(chéng)。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考价的房(fáng)源(yuán)占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半成交价(jià)低于参(cān)考价(jià)。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据(jù)说(shuō)一位码农三(sān)年前高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的(de)实际购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷(dài)和持(chí)有成本，差不(bù)多(duō)亏损超千万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一大批人这(zhè)两(liǎng)年感受(shòu)到(dào)了太(tài)多(duō)“心(xīn)酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新(xīn)低，学区房神话(huà)不再(zài)，房产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年以来(lái)，实施了(le)二手房指导价的城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在(zài)房(fáng)山区试点多(duō)子(zi)女家庭和职(zhí)住平衡(héng)家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公(gōng)布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广(guǎng)州、深圳的新房(fáng)、二手房价(jià)格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比(bǐ)增长了，其(qí)他二(èr)线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南(nán)京(jīng)、合(hé)肥等城(chéng)市价格(gé)都是(shì)同(tóng)比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急(jí)吗(ma)？

　　事实上，上面可(kě)能(néng)更急。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文，全面推动二手房(fáng)“带押(yā)过户”全国实(shí)施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归(guī)到常(cháng)识，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不(bù)就翻(fān)了(le)？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼市的(de)政(zhèng)策(cè)，还(hái)有一大(dà)波正在路上...

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