近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(há张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊i)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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