5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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