近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部(b平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字ù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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