万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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