万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年(niá先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别n)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别>

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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