5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。<不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包/p>

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。<不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包/p>

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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