近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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