文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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