文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(j铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢iàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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