5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占紫菜是不是海鲜(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí紫菜是不是海鲜)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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