导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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