5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎ适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台n)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

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　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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