5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)enjoy可数吗，joy可不可数产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　enjoy可数吗，joy可不可数从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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