“现在的(de)房地(dì)产很难(nán)再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的(de)、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的(de)开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的(de)销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未(wèi)来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一(yī)。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的(de)特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在(zài)强(qiáng)二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间(jiān)，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等(děng)个别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混(hùn)合型(xíng)证券投资(zī)基(jī)金”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储(chǔ)补(bǔ)充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要(yào)包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分(fēn)说明了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一季度(dù)报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的(de)产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净(jìng)利(lì)润，公(gōng)司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居(jū)十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的(de)，每年到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到到(dào)期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步(bù)强(qiáng)调。

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