万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得(d历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么é)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiā历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么ng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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