万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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