文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面单倍行距是多少积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(单倍行距是多少guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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