5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(hu我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀ò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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