近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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