近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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