文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　<金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗strong>预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(c金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗ǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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