导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　八哥鸟寿命是多少年

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。八哥鸟寿命是多少年

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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