OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(sh独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义ì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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