5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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