近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒ有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语u)产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语