导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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