文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待g>2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(d等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待ù)。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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