5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yānn是什么化学元素，n是什么化学元素符号: #ff0000; line-height: 24px;'>n是什么化学元素，n是什么化学元素符号g)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jn是什么化学元素，n是什么化学元素符号ī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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