OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差(kù)提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”