近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhě腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码ng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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