5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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