文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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