导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。<虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌/p>

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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