万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(z凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别é)退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(ji凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别àn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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