5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思类似(shì)2022年的民营(yíng敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(f敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思áng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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