5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(z维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次hè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ht: 24px;'>维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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