导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱