“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过(guò)去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投资(zī)者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要还(hái)是那(nà)些有国企背(bèi)景的房企，民(mín)营房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是(shì)融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家(jiā)房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京投发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及过于(yú)激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速(sù)的开(kāi)盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来(lái)的(de)两年市场没(méi)有想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率提(tí)高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿(ná)地较(jiào)积极的(de)房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道(dào)也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进了(le)“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型(xíng)证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的(de)基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近(jìn)期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机构在(zài)下(xià)游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要包括(kuò)中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游(yóu)不(bù)被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进(jìn)入存量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是(shì)偏消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间(jiān)的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了(le)这(zhè)一点(diǎn)，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却(què)一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来(lái)自家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zh字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的ǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私(sī)募的明河(hé)2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他(tā)似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为(wèi)他(tā)的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是希望挣的(de)是市(shì)场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例(lì)，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能(nén字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的g)做到(dào)提(tí)价难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在业(yè)内做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的