5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)202发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强2年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shà发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强