5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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