饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(360借条是正规的吗wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行360借条是正规的吗决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有360借条是正规的吗利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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