万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)75寸电视长宽是多少优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股75寸电视长宽是多少东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将75寸电视长宽是多少转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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