近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng分压公式是什么，分压公式是什么意思)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不分压公式是什么，分压公式是什么意思再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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