近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(ji遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用ā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用