饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产(ch600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ǎn)经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì600毫升等于多少斤水，800ml是多少水)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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