饱受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(c奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗hǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易(奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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