万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(qu特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么ān)留(liú)下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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